Предприниматель продает свое имущество: какие налоги платить

Дата публикации: 25.06.2014

Если гражданин является ИП, то грань между его предпринимательским и личным доходом при продаже имущества может оказаться очень зыбкой. Поэтому нередко возникает вопрос: каким же налогом облагать полученный доход? Кроме того, всегда есть соблазн заплатить налоги в меньшем размере.

Примечание. В статье под имуществом подразумеваются находящиеся в РФ недвижимость (включая земельные участки) и транспорт. И мы рассматриваем случай, когда гражданин — резидент РФ.

Варианты налогообложения дохода

Прежде чем мы расскажем о том, как квалифицировать доход от продажи имущества, давайте рассмотрим, какие варианты налогообложения дохода в принципе возможны.

СтатусУплачиваемый налогСтавкаНалоговая база
Гражданин, владеющий имуществом 3 года и болееНалог платить не придется
Гражданин, владеющий имуществом менее 3 летНДФЛ13% Доход от продажи, уменьшенный на вычет в размере: (или) документально подтвержденных расходов на приобретение имущества; (или) дохода от продажи, но не более 1 млн руб. (для жилой недвижимости/земельных участков) или 250 тыс. руб. (для нежилой недвижимости/транспорта)
(или) ИП на ОСНО; (или) ИП, уплачивающий ЕНВД (если он не подавал заявления о переходе на УСНО)
НДФЛ13% Доход от продажи, уменьшенный: (или) на остаточную стоимость недвижимости/транспорта, исчисленную по правилам гл. 25 НК РФ; (или) на покупную стоимость имущества, если оно учитывалось как товар
Если вы по каким-либо причинам не можете документально подтвердить свои расходы, то воспользуйтесь правом на профессиональный вычет в размере 20% от суммы ваших доходов
НДС (если продается не жилье и не земля)18%Доход от продажи (без НДС)
ИП на «доходной» УСНОНалог при УСНО6% Доход от продажи
ИП на «доходно-расходной» УСНОНалог при УСНО15% или ставка, установленная в вашем регионе Доход от продажи, уменьшенный на покупную стоимость имущества, если оно было учтено как товар
Если вы продаете ОС со сроком полезного использования более 15 лет до истечения 10 лет с момента его покупки или же со сроком полезного использования менее 15 лет до истечения 3 лет с момента учета его стоимости в расходах, то вам необходимо пересчитать налог при УСНО за весь период пользования этим имуществом: — исключить из расходов уже учтенные суммы по этому ОС; — включить в состав расходов амортизацию, рассчитанную по правилам гл. 25 НК

Чтобы понять, платить вам «предпринимательские» налоги или НДФЛ как обычному гражданину, а может, вообще ничего не платить, надо определить, имеет ли проданное имущество отношение к вашей предпринимательской деятельности.

Имущество продано в период ведения предпринимательской деятельности

Ситуация 1. Продажа имущества — предпринимательский доход.
Об этом, в частности, свидетельствуют следующие факты:
(или) договор купли-продажи заключен с вами не как с гражданином, а как с ИП;
(или) вы продаете имущество, учтенное в ИП-деятельности в качестве ОС;
(или) вы продаете недвижимость, в отношении которой ранее подавали заявление об освобождении от уплаты налога на имущества физических лиц в связи с ее использованием в предпринимательской деятельности;
(или) ваш основной вид деятельности (согласно ЕГРИП) связан с проданным имуществом (к примеру, операции с недвижимостью, если продана недвижимость, продажа автомобилей или перевозки, если продан транспорт);
(или) вы декларируете доход от использования имущества именно как предпринимательский доход (например, от сдачи в аренду помещения);
(или) вы эксплуатируете имущество в своей деятельности (допустим, используете под офис/склад или развозите на своем автомобиле товары). Узнать об этом налоговики смогут, изучив вашу банковскую выписку или запросив у вас документы (адрес принадлежащего вам помещения может значиться на товарных накладных, а личный автомобиль, используемый в предпринимательской деятельности, можно «вычислить» по путевым листам);
(или) вы уменьшаете базу по «предпринимательскому» налогу на сумму личных налогов (например, на транспортный налог);
(или) вы продаете купленное ранее имущество, которое вряд ли можно использовать в личных целях (например, нежилое помещение);
(или) вы продаете купленное ранее имущество, которое не использовали в личных целях (например, несколько квартир). То есть можно сделать вывод, что оно было приобретено вами исключительно для перепродажи.
В подобных случаях доход от продажи имущества облагается в соответствии с применяемым вами как ИП режимом налогообложения. То есть если вы, например, применяете УСНО, то и доход от сделки включаете в налоговую базу по УСНО независимо от того, сколько лет владели проданным имуществом.
Ситуация 2. Продажа имущества — непредпринимательский доход.
Скорее всего, со стороны налоговиков не будет претензий, если вы квалифицируете доход от продажи имущества как свой личный доход в следующих ситуациях:
(или) вы продаете собственное жилье или нежилую недвижимость, которую использовали в личных целях (к примеру, гараж).

Примечание.
Если у вас есть машина, то налоговики, вероятнее всего, не будут предъявлять претензий к продаже гаража. Но если проданный вами гараж имеет большую площадь, то придирок со стороны налоговиков не избежать — они попытаются доказать, что такое имущество не может использоваться исключительно в личных целях;

(или) вы продаете имущество, доставшееся вам в порядке наследования или дарения, которое не использовали в своей деятельности.
То есть если продажа имущества носит единичный характер и не имеет отношения к вашей ИП-деятельности, то доход от этой продажи назвать предпринимательским можно с очень большой натяжкой.
Соответственно, данный доход облагается, как у обычного гражданина.

Имущество продано после утраты статуса ИП

Если вы уже не ведете бизнес, но продаете имущество, которое ранее использовалось в вашей ИП-деятельности, то НДФЛ с дохода от продажи вам придется заплатить в любом случае, независимо от срока владения этим имуществом.

Из авторитетных источников
Стелькин Николай Николаевич, советник государственной гражданской службы РФ 1 класса
«Если на момент продажи имущества, которое было в собственности более 3 лет, гражданин уже утратил статус ИП, но ранее это имущество использовалось в его предпринимательской деятельности, то полученный доход от продажи такого имущества подлежит включению в налоговую базу по НДФЛ.
При этом не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП и какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности. Ведь, применяя, например, ОСНО или «доходно-расходную» УСНО, предприниматель переносил стоимость имущества на расходы, уменьшающие налоговую базу, посредством начисления амортизации, если имущество было учтено в качестве ОС. А применение УСНО (с любым объектом) или патентной системы изначально предполагает льготное налогообложение.
Более того, бывший ИП не имеет права на какие-либо вычеты по НДФЛ при продаже имущества, ранее используемого в предпринимательской деятельности, независимо от применяемого ранее режима налогообложения, так как предоставление вычетов будет равноценно повторному уменьшению налоговой базы«.


Соответственно, весь доход от продажи имущества облагается НДФЛ по ставке 13%.

Совет
Если вы применяли ОСНО и «доходно-расходную» УСНО и по каким-либо причинам не включали имущество в состав ОС (в ситуации, когда имущество выступало в роли именно основного средства), а налоговики впоследствии доначислили вам налог как от продажи имущества, имеющего отношение к бывшей ИП-деятельности, подайте уточненки за период вашего предпринимательства, включив в расходы амортизацию имущества. И одновременно — заявление на возврат налога (если не прошло еще 3 лет).


А если имущество не имело никакого отношения к вашей прошлой предпринимательской деятельности, то действуем так же, как описано в ситуации 2.

Особый случай — недвижимость/земля изъята

Если вы распрощались со своей недвижимостью или земельным участком не по собственной воле, а в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд, то вы имеете право на вычет в размере выкупной стоимости этого имущества.

Из авторитетных источников
Стельмах Н.Н., Минфин России
"Поскольку НК РФ не установлено никаких ограничений в отношении изъятого имущества, то есть не важно, использовалось оно в предпринимательской деятельности или нет, является ли гражданин на момент изъятия предпринимателем или нет, то налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, установленного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ«.


Если с момента утраты статуса ИП прошло больше 3 лет и вы решили продать имущество, ранее используемое в вашей предпринимательской деятельности, то налоговики вряд ли смогут доказать причастность продаваемого имущества к вашей бывшей деятельности.
Если же вы только собираетесь «сворачивать» свою ИП-деятельность и хотите продать какое-либо имущество, которое вы потом не планируете использовать в личных целях, то сделайте это еще до «закрытия» ИП.

По материалам ПС Консультант Плюс

Все публикации